Stéphane Cuzzocréa, Responsable du Groupe de Travail « Visibilité » du MLS Côte d’azur, nous alerte sur cette possibilité qui lui a permis de convaincre un vendeur et finaliser une vente. En voici les conditions principales.
L’article 5 de la loi de finances (du 28/12/2011) pour 2012 permet au vendeur d’une résidence autre que sa résidence principale de s’exonérer de l’impôt sur les plus-values, sous réserve qu’il consacre tout ou partie du prix de cession, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, à la construction ou à l’acquisition (VEFA, neuf ou ancien) de sa résidence principale.
Le vendeur ne doit pas avoir été, directement ou par personne interposée, propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années (de date à date) précédant la cession. Ainsi, dans le cas d’un couple marié, le fait que l’un des époux détienne (ou ait détenu au cours des quatre années précédant la cession) comme bien propre la résidence principale du couple n’est pas de nature à priver l’autre époux du bénéfice de l’exonération.
L’exonération s’applique aux contribuables personnes physiques fiscalement domiciliés en France au jour de la cession du logement. Lorsque la cession du logement est réalisée par une société ou un groupement, l’exonération s’applique aux associés personnes physiques fiscalement domiciliés en France pour la part qui leur revient dans les bénéfices sociaux.
Chaque contribuable personne physique ne peut bénéficier de cette exonération qu’une seule fois. À lui donc de choisir la cession qui en bénéficiera et d’en faire la demande par mention portée dans l’acte de cession (III – art. 150 VG du CGI).
La plus-value est exonérée à hauteur de la fraction du prix de cession remployée par le cédant à l’acquisition ou la construction de sa résidence principale. Ainsi, en cas de remploi partiel, la plus-value est exonérée à hauteur de la proportion du montant du remploi dans le prix de cession. Au jour de la cession, le cédant doit évaluer la fraction du prix de cession qu’il destine à l’acquisition ou la construction de sa résidence principale.
Exemple :
Un logement est cédé pour un prix de 300 000 €, générant une plus-value de 120 000 €. Le cédant destine un montant de 180 000 € à l’acquisition de sa résidence principale, soit 60 % du prix de cession.
La cession sera donc exonérée d’impôt sur la plus-value à hauteur des 60 % de 120 000 €, soit 72 000 €. La plus-value imposable sera donc de 48 000 € (120 000 – 72 000).
Cas particuliers
• Lorsque des contribuables acquièrent leur future résidence principale avant la vente du logement concerné, l’exonération ne leur est pas refusée si :
– le logement a été mis en vente avant l’acquisition de l’habitation principale,
– la cession du logement intervient dans un « délai normal » (III § 180 à 320 du BOI-RFPI-PVI-10-40-10) après l’acquisition de la résidence principale,
– et le prix de cession du logement est effectivement remployé à l’acquisition ou la construction de la résidence principale – par exemple par le remboursement d’un prêt relais.
• Dans le cadre d’une vente en viager d’un immeuble, le remploi ne peut porter que sur le « bouquet ».
• Le réemploi dans l’acquisition de la résidence principale peut se faire en France mais aussi dans un État membre de l’Union européenne ou ayant signé une convention fiscale avec la France ou l’UE…
Plus d’informations
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/7284-PGP
