Jeudi dernier, la réunion Happy Hours organisée par les sections de Cagnes-sur-Mer et Vence à destination des membres du MLS Côte d’Azur a connu un joli succès. Une cinquantaine de membres venus de Vence, Cagnes, Nice et Menton se sont retrouvés à partir de 17h sur la plage, dans l’établissement Le Carré Bleu (Cagnes-sur-Mer, boulevard de la Mer).

Sur fond de coucher de soleil progressif sur la Baie des Anges, on a pris le temps de s’installer, d’échanger entre confrères et d’attendre, autour d’un premier verre, l’arrivée de tous les participants. À 18 heures, Marie-Christine Soriano, responsable de la section Vence, et Hans Nieuweboer, responsable de la section Cagnes-sur-Mer, souhaitaient la bienvenue à tous. La première émettait déjà le vœu qu’une telle soirée conviviale se reproduise tous les trimestres – « Le partage n’est-il pas le but de notre association ? ». Puis Hans, appréciant la présence des Niçois et Mentonnais, s’enthousiasmait : « La prochaine fois que vous organiserez une réunion on viendra. Et si c’est dans une formule comme celle-ci, ce sera encore mieux ! ».
La convivialité installée, Jean-Laurent Lepeu, président du MLS Côte d’Azur, lançait l’heure des conférences.

Mandat non conforme : attention à la triple peine

Par Cyril Sabatier, Avocat

 » Tout le monde voit ce que c’est le mandat ?  » Avocat spécialisé dans le droit immobilier, Cyril Sabatié a tout de suite su captiver son auditoire par son ton direct et humoristique, pour présenter « des petites jurisprudences assez récurrentes qui doivent vous alerter sur la nécessité de respecter à la lettre le formalisme qu’impose la loi en matière de mandat. » Et d’insister : « Il y a 10 ans, jamais on ne nous soulevait dans un dossier un argument relevant de la loi Hoguet. Aujourd’hui, avec la complexification des lois et l’information systématique diffusée sur Internet, ces dossiers se multiplient. Auparavant, le professionnel risquait juste de perdre son droit à honoraires. Aujourd’hui, en plus, il perd sa couverture RCP (quand le droit à honoraires est annulé par le tribunal pour mandat irrégulier) et, la nullité du mandat entraînant celle du compromis (jugement de cour d’appel), l’acquéreur n’est plus tenu d’acheter. Avec toutes les conséquences derrière… »
« Vous voyez bien le mécanisme ? Un peu comme les trois lames Gillette… », lançait encore Cyril Sabatié. La solution à cette situation un rien stressante : « Avec Cyril et Pascale Platret, nous sommes en train de travailler à la rédaction d’un mandat-type MLS, a annoncé Jean-Laurent Lepeu. Son utilisation aura pour double effet d’assurer le respect du formalisme et donc d’assurer le travail en collaboration entre confrères du MLS. »

Avis de valeur :  demandez la destination !

Par Pascal Jocallaz, Expert Foncier

L’intervention de Pascal Jocallaz, évoquant le volet Urbanisme de la Loi ALUR de mars 2015, concernant «l’estimation et l’avis de valeur que l’on fait pour faire plaisir à nos clients » fut à peine plus légère sur les conséquences en matière de RCP pour les professionnels. « En fond, se pose la question : la valeur d’un bien bâti est-elle inférieure ou supérieure à celle des droits à bâtir ? » résumait Jean-Laurent Lepeu.
En effet, Pascal Jocallaz avait rappelé que ALUR ayant supprimé, dans les communes qui ont un PLU, les notions de surface minimum et de COS, l’évaluation d’un bien était désormais bien délicate quand il s’agit d’une propriété permettant plusieurs détachements de parcelle ! Il peut être utile – voire indispensable – dans ces cas de s’adjoindre les conseils d’un architecte ou d’un géomètre.
« Sans étude de faisabilité précise, c’est difficile de donner la valeur… Or, l’agent immobilier engage sa responsabilité sur un avis de valeur qui va se retrouver dans les dossiers de donation, de succession, de divorce ou encore de contentieux avec les impôts. » D’où le conseil : « Faites vous préciser par écrit la destination de l’avis de valeur qui vous est demandé. Par exemple, maison avec jardin d’agrément sans rechercher de potentiel de construction. Cela évitera bien des soucis. »

Nous aurons l’occasion de revenir plus en détail sur le contenu très pragmatique de ces conférences et des réponses aux questions qu’elles ont suscitées, les enjeux étant d’importance. Ils furent, jusqu’à 20h, avec bien d’autres sujets, l’occasion de nouveaux échanges – un verre à la main, face à la mer, entre professionnels bien informés partageant les mêmes valeurs. N’est-ce pas ainsi que se traitent au mieux les affaires ?