MLS QUEBEC
Dans le cadre de l’accord de partenariat qui a été conclu en octobre dernier entre le MLS Côte d’Azur et la Chambre Immobilière du Grand Montréal, une délégation du bureau du MLS Côte d’Azur est allée à la rencontre de nos homologues Québécois, afin de mieux comprendre leur fonctionnement et d’échanger sur les bonnes pratiques collaboratives au sein de leur MLS.
Du 4 au 9 mai dernier, nous avons donc eu l’opportunité de participer à de nombreuses réunions de travail avec les différentes instances qui « font » le MLS et l’organisation de la profession au Québec : CIGM, FCIQ, OACIQ, Centris, n’ont ainsi plus de secret pour nous.
Nous avons également pu rencontrer plusieurs agences de différentes « bannières » (une bannière est une enseigne d’agence, d’un réseau ou d’une franchise d’agences immobilières), leurs patrons et leurs « courtiers » (négociateurs), et les interroger sur leur quotidien d’agent immobilier, et sur la façon dont ils vivent leur MLS au quotidien.
Nous savions avant de venir que nous allions rencontrer des professionnels très largement en avance sur nous dans leur organisation, et c’est donc avec beaucoup d’humilité que nous avons abordé ces rencontres. Pour autant, nous avons été véritablement surpris de l’enthousiasme avec lequel nous ont accueillis nos cousins Canadiens. Ils ne nous ont pas seulement ouvert toutes grandes leurs portes sans aucune gène ni réserve, mais ils l’ont fait avec la plus grande chaleur et la plus grande convivialité.
Nous avons donc pu ainsi rentrer au cœur du système, en comprendre les principes fondamentaux, les rouages de leur organisation, leurs forces et leurs limites, et la façon dont ils ont été mis en place au cours du temps.
Voici donc les principales caractéristiques du MLS au Québec :
1. Il n’existe qu’une seule entité représentative de la profession :
la FCIQ, Fédération regroupant les 12 Chambres Immobilières Régionales telles que la CIGM (Chambre Immobilière du Grand Montréal).
• 100% des 13.000 courtiers immobiliers sont des travailleurs indépendants détenteurs d’une carte professionnelle (permis de travail), et adhèrent à une Chambre Régionale.
• Les chambres assurent à la fois le fonctionnement du MLS, la formation des courtiers, la médiation et l’arbitrage en cas de conflit. L’arbitrage est obligatoire pour tous les professionnels.
• Les Conseils d’Administration des Chambres sont uniquement composés de membres élus (patrons d’agences ou courtiers). Le nombre d’élus d’une même bannière est limité en proportion du nombre de courtiers qu’elle représente.
• Les agences immobilières et les bannières sont concentrés sur la mise à disposition de services à leur courtiers : outils marketing, formation, support opérationnel aux transactions.
• Les grandes bannières (Remax, Sutton, Via Capitale, p.e.) ont en moyenne de 50 à 60 courtiers par agence, parfois beaucoup plus.
2. L’accès à la profession est extrêmement réglementé :
• L’OACIQ est l’organisme paritaire qui délivre les permis de travail. Il est contrôlé par l’état avec la participation de la FCIQ, et il est le garant du respect de la loi sur le courtage immobilier.
• L’examen d’entrée à la profession est payant et nécessite une formation préalable obligatoire sur tous les aspects du métier, formation payante prodiguée soit par des instituts privés, soit par les Chambres Immobilières.
• La formation continue est obligatoire et contrôlée par l’OACIQ.
• L’OACIQ peut à tout moment retirer ou suspendre le permis de travail à un courtier ou à un patron d’agence en cas d’infraction aux règles de la profession ou de manquement aux obligations de formation.
3. Les process professionnels sont très standardisés :
• L’ensemble des process (constitution des dossiers de mise en vente, transparence de l’information, relations entre les agences et les courtiers), et les documents utilisés (mandats, offres d’achats) sont les mêmes pour toutes les agences et leurs courtiers.
• Ils sont élaborés et édités en conformité avec la loi par l’OACIQ.• Le droit à honoraires pour un courtier est déterminé selon le principe général de la « cause efficiente de la vente ». Trois facteurs déterminent cette cause efficiente : la présentation du bien, l’intérêt significatif de l’acquéreur et le suivi de la transaction
Le MLS Côte d’Azur reçu à la CIGM
4. Le MLS n’est pas une option :
• 100 % des 13.000 courtiers immobiliers saisissent leurs mandats exclusifs sur le MLS.
• Si il n’y pas de réelle obligation de saisir l’intégralité des mandats des courtiers sur le MLS, dans la pratique les courtiers saisissent tous leurs mandats, car c’est leur intérêt.
• La plus grande majorité des transactions sont réalisées en collaboration entre deux courtiers.
• La généralisation du MLS a déterminé une très grande fluidité du marché : il peut y avoir de très nombreuses offres d’achat simultanées sur un même bien, et les acquéreurs peuvent effectuer des offres supérieures au prix du mandat.
• Les procédures administratives sont optimisées et les délais de réalisation authentique peuvent être très courts : de l’ordre de 15 jours entre une première visite et l’entrée dans les lieux de l’acquéreur.
• Il n’existe pas de règle unique de partage des honoraires, c’est le courtier mandataire qui détermine le pourcentage de rétrocession.
5. Les outils de partage de l’information sont standardisés et contrôlés démocratiquement par les professionnels :
• Centris, l’outil MLS de partage de l’information entre les professionnels, appartient à la CGIM.
• Les mandats sont d’abord saisis sur Centris, et sont ensuite diffusés vers les solutions informatiques/logiciels des agences ou des bannières (réseaux).
• La CIGM assure la mise à disposition des différents outils de partage de l’information et de communication entre les courtiers. Ces différents outils, obligatoires ou optionnels, sont « plugés » sur Centris, et sont pour l’essentiel édités par des fournisseurs partenaires.
• Les mandats exclusifs sont diffusés sur un portail grand public, www.centris.ca, toujours propriété de la CIGM, qui est le premier portail de recherche de biens pour les particuliers au Québec. Les biens sont présentés de manière succinte sur ce portail, et les internautes sont re-routés vers la fiche bien du site de l’agence ou de la bannière pour obtenir plus d’information.
• La CIGM édite régulièrement des statistiques très évoluées sur le marché immobilier du Québec.
